Ik zal in dit blog ingaan op wat een verhuurder staat te wachten wanneer een huurder van bedrijfsruimte failliet dreigt te gaan of zelfs al failliet is gegaan. Ik hoop inzichtelijk te maken wat wel te doen en wat niet te doen. Feitelijk kunnen er drie periodes worden onderscheiden, namelijk (a) de periode voor het faillissement, (b) de periode direct na het faillissement en (c) de periode gedurende het faillissement/het einde van het faillissement.
De periode voor het faillissement
Voor het faillissement zal er mogelijk sprake zijn van een huurschuld en wellicht zal de huurder de huurovereenkomst willen beëindigen. De verhuurder heeft in dat stadium veel handelingsvrijheid. Hij kan akkoord gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst, de bankgarantie inroepen of de waarborgsom verrekenen met de openstaande huurschuld of verdere rechtsmaatregelen treffen zoals een incassoprocedure of het faillissement van de huurder aanvragen. De verhuurder heeft echter geen onbeperkte vrijheid. Bij het faillissement van de huurder geldt namelijk een bijzondere regeling. De curator kan namelijk onverplicht verrichte benadelende rechtshandelingen ten behoeve van de boedel vernietigen (artikel 42 Fw). Een eenvoudig voorbeeld hiervan is de verkoop van de inventaris van de bedrijfsruimte, zoals een winkelruimte, door de huurder aan de verhuurder voor een (te lage) koopprijs en verrekening van de betaling met een deel of de gehele huurschuld. De curator zal een dergelijke verkoop ongedaan (kunnen) maken. Een ander gevaar voor de verhuurder is dat hij een huurbetaling ontvangt, terwijl hij weet dat het faillissement is aangevraagd en de betaling bedoeld is om hem, verhuurder, te bevoordelen (artikel 47 Fw). Als daarvan sprake is kan de curator de betaling terugvorderen. De conclusie is dan ook dat een verhuurder moet voorkomen dat hij in een betere positie komt te verkeren dan de andere schuldeiseres en vooral in het zicht van het faillissement voorzichtig moet handelen bij het maken van afspraken met de huurder.
De periode nadat de huurder failliet is verklaard
Nadat het faillissement is uitgesproken, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Voor de verhuurder zal het faillissement aanleiding zijn om de huurovereenkomst te willen beëindigen. Dit geldt niet alleen voor de verhuurder maar ook voor de curator want voor hem geldt dat de verplichting tot betaling van de huur door loopt. De wet heeft voor deze situatie een speciale regeling getroffen. De verhuurder en de curator kunnen tussentijds de huurovereenkomst met een opzegtermijn van ten hoogste 3 maanden (artikel 39 Fw) opzeggen. Er hoeft geen reden voor de opzegging te worden aangevoerd. Een uitzondering hierop is dat een rechter een afkoelingsperiode kan bepalen (artikel 63a Fw). Dit kan met zich meebrengen dat het gehuurde voor een bepaalde periode niet hoeft te worden ontruimd. De achterliggende gedachte van die regeling is dat een curator meer tijd nodig heeft voor bijvoorbeeld de verkoop van een onderneming of een uitverkoop.
Ondanks deze eenvoudige regeling werd en wordt er regelmatig geprocedeerd tussen verhuurders en curatoren. De procedures hebben vooral betrekking op de hoogte van de verschuldigde huur, de oplevering van het gehuurde maar ook bijvoorbeeld over de opzegging door de verhuurder. Dit laatste zal het geval zijn indien de curator een derde partij als huurder in de plaats wil stellen terwijl de verhuurder zelf wil bepalen aan wie hij de ruimte verhuurd. De curator zal in een dergelijke situatie op het standpunt stellen dat de opzegging van de verhuurd geen rechtsgevolg heeft omdat er sprake is van misbruik van recht door de verhuurder. Een aparte groep, die nog moet worden genoemd zijn de partijen die garanties voor de betaling van de huur hebben verstrekt, zoals banken, holdingmaatschappijen en ander derden. Zij zullen door de verhuurder of de curator kunnen benaderd ter zake van hun aanspraak op de garantie en zullen de verschuldigdheid van een bedrag of een gedeelte daarvan willen betwisten.
De periode gedurende het faillissement/het einde van het faillissement.
De huur is tot aan de datum van het faillissement een gewone schuld. Zodra het faillissement is uitgesproken kan die huurschuld aan de curator worden meegedeeld, formeel heet dat: de vordering bij de curator ter verificatie indienen. De verschuldigde huur vanaf de datum van het faillissement tot aan de eind van de huurovereenkomst heeft een bijzondere positie. Die wordt aangemerkt als een boedelschuld. Het bijzondere aan de boedelschuld is dat die huurschuld in rang voor gaat op bijvoorbeeld gewone vorderingen. Kortgezegd komt dit erop neer dat indien er niet voldoende geld beschikbaar is om alle schulden te voldoen, in beginsel in eerste instantie de boedelschulden wordt voldaan (maar voor de volledigheid: er zijn meerdere boedelschulden, die rang kunnen voorgaan op andere schulden). De reden voor deze bijzondere regeling is dat een curator enige tijd over het gehuurde dient te kunnen beschikken, voor bijvoorbeeld een uitverkoop, verkoop van een onderneming of een indeplaatsstelling en voor de tijd die daarmee gemoeid is, dient hij een vergoeding te betalen. Mocht er ondanks alles geen of onvoldoende geld zijn om de boedelschuld te voldoen dan vindt er geen (of slechts een gedeeltelijke) uitkering plaats aan de verhuurder. Er is dan ook altijd een risico voor de verhuurder.
Bij huur is er in de regel sprake van een bankgarantie of een waarborgsom. Bij faillissement zal de verhuurder een beroep willen doen op de bankgarantie of waarborgsom. Hij zou bij voorkeur ook aanspraak willen maken op de huur tot aan de einddatum van de overeengekomen huurperiode, die veel later zal zijn dan de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd vanwege het faillissement. Dit wordt ook wel de leegstandsschade genoemd. De verhuurder verhaalt de leegstandsschade door een beroep te doen op de bankgarantie. De bank verhaalt zich weer op haar beurt op het door de huurder verplicht aangehouden depot bij de bank (de zogenaamde contra garantie). Hierover zijn diverse procedures gevoerd en de uitkomst is dat de bank zich niet op de contragarantie kan beroepen. Uitgangspunt is namelijk dat de huurovereenkomst vanwege de wettelijke regeling rechtmatig is geëindigd. Een huuropzegging leidt dan ook niet tot schadevergoeding en dus ook niet tot een vergoeding van de leegstandschade. De bank daarentegen is wel gehouden het beroep op de bankgarantie door de verhuurder te honoreren, ook voor de leegstandschade. Dit heeft er in de praktijk thans toe geleid dat de banken in bankgaranties laten opnemen dat de garantie niet geldt voor de leegstandschade. Een verhuurder zou dit echter wel moeten (en willen) afspreken met de bankinstelling maar of het lukt is een geheel andere vraag. Dit punt geldt ook bij concerngaranties. Een verhuurder zou ook bij dergelijke concerngaranties erop moeten aandringen dat de garantie ook geldt voor de leegstandschade.
Een andere vraag is of en hoe de curator het gehuurde moet opleveren. Ook hierover is vaak geprocedeerd. Uitgangspunt is natuurlijk dat de curator het gehuurde bij het einde van de huur zal moeten opleveren. De curator hoeft het gehuurde echter niet leeg en ontruimd op te leveren. Door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen hoeft de curator evenmin ongedaan te maken. Ook in het gehuurde eventueel aanwezige schade hoeft de curator niet te herstellen. Hierop zijn weer twee uitzonderingen. De zaken die tot de boedel behoren, die moet hij wel verwijderen en schade die de curator heeft veroorzaakt bij de ontruiming moet hij ook herstellen. Zaken, die tot de boedel behoren zijn in de regel de zaken die de eigendom zijn van de failliete huurder zoals inventaris en voorraad goederen, zaken die daar niet onder zouden kunnen vallen zijn bijvoorbeeld zaken die door de failliete huurder werden gehuurd. Mocht de curator boedelzaken niet verwijderen, dan levert dit een boedelschuld op, e.e.a. voor zover er sprake is van schade. De schade die de verhuurder lijdt voor die andere punten zoals door de huurder veroorzaakte schade kunnen als gewone vordering bij de curator worden ingediend en zijn dus geen boedelschuld. Voor de verhuurder is vooral van belang dat hij goed in beeld brengt welke tot de boedel behoren en welke zaken niet daartoe behoren. De verhuurder kan interesse hebben voor zaken die tot de boedel behoren en die hij graag wil overnemen. In dergelijke gevallen kan de verhuurder het beste in overleg treden met de curator.
Het bovenstaande is bedoeld als summier overzicht van zaken die voor een verhuurder relevant kunnen zijn, maar het geeft zeker niet op alle problemen die zich kunnen voordoen antwoord.
Mocht u vragen hebben over huurrechtelijke problemen in verband met een faillissement van de huurder, dan kunt u (verhuurder, huurder of geïnteresseerde) vrijblijvend contact opnemen mr. D.N. Allick op telefoonnummer 020 – 675 88 21.
alle artikelen